À partir du 1er juin 2022, les conditions de mise en location des meublés de tourisme* et de chambres évoluent pour 24 communes de la Communauté d’Agglomération Pays Basque. Les élus communautaires de la Communauté d’Agglomération Pays Basque ont voté le 5 mars 2022 ce règlement.
*Meublé de tourisme :
Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (L324-1-1 Code du tourisme).
A noter : un meublé de tourisme constitue une résidence secondaire pour son propriétaire. Une résidence principale peut être louée à une clientèle touristique, dans la limite de 120 jours/an ; au-delà de 120 jours, le logement doit être transformé en meublé de tourisme.
Un nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme
Ces dernières années, l’attractivité du Pays Basque ne cesse de s’affirmer avec notamment pour conséquence le développement exponentiel des locations en meublés de tourisme.
Face à l’ampleur de cette situation, les élus communautaires ont voté un règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme sur 24 communes dont Saint-Jean-de-Luz.
Ce règlement est entré en vigueur le 1er mars 2023, date à partir de laquelle l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation.
La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.
Cette compensation peut prendre deux formes :
- la transformation d’un local détenu ou acquis par le propriétaire
- l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.
Ce règlement s’adresse aux personnes physiques comme morales (sociétés civiles immobilières notamment).
Toutefois des autorisations temporaires sont délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :
- les locations dites « mixtes » : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an (renouvelable).
- les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.
A noter :
- Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage.
Consultez le site de la Communauté d’agglomération Pays basque
Quelques informations à connaitre sur vos démarches
Etape 1 : Demande d’autorisation temporaire de changement d’usage
Obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage est obligatoire pour toutes les résidences secondaires utilisées comme meublés de tourisme, permanents ou occasionnels et ce, dès le premier jour de location. Les autorisations sont délivrées en fonction des critères définis dans le règlement voté par la Communauté d’Agglomération Pays Basque.
Résidence secondaire (utilisée comme meublé de tourisme)
Pour les meublés autres que la résidence principale (studio, appartement, gîte, maison), si vous êtes une personne physique, vous devez obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage
Pour la commune de Saint-Jean-de-Luz, un propriétaire ne pourra obtenir qu’une seule autorisation de changement d’usage.
A noter, lorsque le local d’habitation est loué meublé 8 mois minimum à un étudiant ou une personne en mobilité professionnelle, puis jusqu’à 120 jours en location saisonnière, il ne sera pas comptabilisé dans le quota accordé au propriétaire.
Vous devez déposer un formulaire de demande de changement d’usage, auprès du service indiqué dans le formulaire.
Résidence principale
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Votre résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an maximum.
La mise en location de la résidence principale n’est pas soumise à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage.
En revanche, vous devez obtenir votre numéro d’enregistrement (voir Etape 2) et vous acquitter de la taxe de séjour communale (voir Etape 3).
Cas particulier de la chambre d’hôte :
L’article L324-3 du code du tourisme définit les chambres d’hôtes comme des chambres meublées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. Pour être considéré comme une chambre d’hôte, vous devez répondre aux critères suivants :
- C’est votre résidence principale et c’est vous qui faite l’accueil des touristes,
- Vous êtes présent dans l’hébergement au moment du séjour des touristes,
- Vous fournissez de manière groupée la nuitée, le linge de maison et le petit déjeuner.
Vous devez remplir et adresser au service taxe de séjour le formulaire de déclaration de location de chambre d’hôtes :
Plus de détails sur la définition de la chambre d’hôtes :
Location d’une annexe ou d’un logement dans sa résidence principale (studio ou garage aménagé,…) :
Dans le cas d’une transformation partielle, de la division d’un logement en plusieurs logements plus petits ou de la création d’une annexe sur le terrain de la propriété, vous devez déposer votre demande en Mairie via le formulaire d’urbanisme.
Etape 2 : Demande du numéro d’enregistrement
Détenir un numéro d’enregistrement est obligatoire pour tous les loueurs de meublés de tourisme (résidence principale ou secondaire), pour la parution de toute annonce de location, dès son 1er jour de location. Ce numéro d’enregistrement est désormais obligatoire y compris pour les locations dans la résidence principale. Toute déclaration non conforme ou erronée exposera à des amendes de 5000 à 10000 euros.
Dès réception de l’autorisation temporaire de changement d’usage attribuée par le Maire de la commune, vous devez réaliser la déclaration préalable du meublé de tourisme pour obtenir un numéro d’enregistrement.
Si vous êtes un nouvel hébergeur : créez votre compte dans « Création d’un nouveau compte ».
Vous devrez publier ce numéro d’enregistrement sur vos annonces de location (journaux et sites d’annonces, plateformes internet, etc.).
Pour toutes ces démarches :
Etape 3 : Déclarer la taxe de séjour
La CAPB collecte la taxe de séjour au réel. Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à favoriser la fréquentation touristique de la ville.
Elle concerne tous les types d’hébergements : hôtels, chambres d’hôtes, chambre chez l’habitant, meublés de tourisme, résidences de tourisme.
La taxe de séjour est acquittée par les clients des hébergements touristiques directement à l’hébergeur ou à la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb,…).
Depuis le 1er janvier 2019, pour les hébergements non classés, le calcul de la taxe de séjour est fixé au pourcentage, selon la délibération du Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, auquel se rajoute une taxe additionnelle départementale de 10%. Vous pouvez faire classer votre logement en vous adressant à l’organisme évaluateur de votre choix pour bénéficier d’un tarif fixe de la taxe de séjour.
